دعاوی امور ملکی چگونه دعاویی هستند؟

دعاوی ملکی از جمله دعاویی است که بسته به نوع و موضوع آن می‌تواند جنبه حقوقی، کیفری و یا تلفیقی از هر دو را داشته باشد.

موضوع دعاوی ملکی به نوعی به موضوع بین اموال غیر منقول  و انسان مربوط می‌شود که با توجه به نوع زمین و املاک و نوع کاربری آن‌ها در کشور ما نظام حقوقی متفاوتی در این رابطه وجود دارد.

در امور و دعاوی املاک، مستغلات و اراضی موارد و دعاوی‌ای مطرح است که لازم است توسط وکیل ملک و متخصصین و وکلایی که در زمینه املاک فعالیت می‌کنند و دارای و تبحر و تجربه کافی هستند پیگیری و انجام شود.

1-

وکیل متخصص امور ملکی چه خصوصیاتی دارد؟

۱. یکی از معیارهای تشخیص یک وکیل ملکی خوب و مجرب، میزان تجربه وی است.

علیرغم آنکه تمام وکلای دادگستری امکان بررسی و قبول وکالت در تمامی پروندهای ثبتی، کیفری، حقوقی، ملکی و خانواده و غیره را دارند، اما تجربه یک وکیل ملک به عنوان وکیل ملکی متخصص در امور ملکی در زمینه امور مرتبط با املاک و اراضی باعث می‌شود تا وی بتواند با درصد موفقیت بالاتری در تمامی دعاوی ملکی نظیر تقسیم و افراز ملک مشاع، خلع ید، قلع بنا، تخلیه ملک، الزام به تنظیم سند رسمی، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، ابطال سند، تعدیل و افزایش اجاره بها و غیره قبول وکالت نماید.

۲. از دیگر معیارهای مهم یک وکیل ملکی مجرب دانش حقوقی و تسلط علمی وی در زمینه‌های مختلف حقوقی، کیفری و ثبتی امور املاک، اراضی و مستغلات است و باید ضمن آشنایی با قوانین و مقررات مربوطه، با آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور، آراء وحدت رویه دیوان عدالت اداری، نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه، نظریات اساتید برجسته علم حقوق و دکترین و همچنین رویه مرسوم محاکم و دادگاه‌های کشور نیز آشنایی کافی داشته باشد.

3.

ملک به چه معناست؟

ملک کلمه‌ای عربی است که وارد زبان فارسی شده و بر اساس نوع تلفظ، معانی گوناگونی دارد.

تمام دارایی‌های غیر منقول، در ردیف ملک قرار می‌گیرند. ملک انواعی دارد که مهترین آنها ملک مشاعی و ملک مفروز می‌باشد.

ملک مشاعی به ملکی گفته می شود که دو نفر یا بیشتر، در تمامی جزء جزء ملک، به نسبت سهم خود دارای مالکیت هستند و ملک مفروز، ملکی است که در مالکیت یک شخص اعم از حقیقی یا حقوقی قرار دارد.

ممکن است مالکیت یک شخص در ملک خود هم به نحوء مشاع باشد و هم به نحوه مفروز، مانند مالکیت آپارتمان، که قسمت اختصاصی در مالکیت اختصاصی و مفروز و قسمت مشاعی مانند راه پله‌ها و حیاط، در مالکیت مشاعی، قرار دارد.

وکیل ملک پایه یک با تجربه و خبره به عنوان یک وکیل ملکی مجرب قبل از هر چیز باید نسبت اصل و معنا و مفهوم موضوع ملک آشنایی داشته باشد.

عرصه و اعیان چه تفاوتی با هم دارند؟

ملک به عرصه و اعیان تقسیم می‌شود. در هر ملکی که بنایی ساخته شده، «زمین یا عرصه» نامیده می‌شود و بنای احداثی بر روی زمین، «اعیان» نامیده می‌شود. گاهی اوقات امکان دارد مالک اعیانی از مالکیت عرصه سهمی نداشته باشد و یا بالعکس.

حقوق متعلق به املاک و مالک کدام موارد است؟

۱) حق تصرف و سلطه بر اموال

مالک، حق هر گونه تصرف و استفاده از ملک خود را دارد به شرطی که اولاً مزاحمتی برای اشخاص ثالث یا همسایگان نداشته باشد و ثانیاً این استیلاء بر مال و ملک در حدود متعارف باشد و هیچ کس حق ندارد بجز به حکم قانون مال را از تصرف مالک آن خارج نماید.

۲) مالکیت بر محصول ملک

کلیه گیاهان و درخت‌های رشد کرده در ملک و یا میوه‌های متعلق به درختان هر ملکی، به تعبیت از مالکیت ملک، در مالکیت صاحب ملک، قرار می‌گیرد.

3-

بررسی حقوقی که اشخاص ثالث در ملک شخص دیگر دارند

۱) حق انتفاع

مالک می‌تواند بر اساس یکی از عقود، اجاره، وکالت، امانت و یا در هر قالبی حق انتفاع ملک خویش را به اشخاص ثالث واگذار نماید. در هر صورت تسلط و تصرف ملک دیگری به عنوان استفاده از حق انتفاع، در حکم امانت است.

۲) حق وقف

هر مالکی می‌تواند با رعایت شرایط نسبت به حبس عین مال و قراردادن منفعت آن برای هدف مشروعی، مال خود را وقف نماید.

وقف مال می‌تواند برای استفاده عام مردم باشد یا برای شخص یا اشخاص معینی.

شخص که قصد وقف کردن مال خود را دارد باید شرایطی داشته باشد که عبارت است از:

الف) واقف باید اهلیت داشته باشد، یعنی شخص باید عاقل، بالغ، مختار و رشید باشد

ب) واقف باید مالک مالی باشد که وقف می‌کند. این مالکیت با ارائه مدارک مثبته مالکیت توسط او مشخص می‌شود

ج) واقف باید برای عمل وقف قصد و رضایت داشته باشد و اگر وقف وی از روی اکراه باشد، چنین وقفی صحیح نیست

متداولترین دعاوی ملکی کدام است؟

یک وکیل پایه یک به عنوان وکیل ملک و وکیل ملکی مجرب بیشتر با دعاوی و پرونده‌های ذیل سرو کار دارد:

۱) الزام به تنظیم سند رسمی

مرحله آخر فروش و انتقال رسمی یک ملک، حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی می‌باشد و گاهی اتفاق می‌افتد که فروشنده به هر دلیلی از  حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی و رسمی ملک فروخته شده بنام خریدار خودداری می کند.

در این صورت خریدار یا وکیل ملکی وی با مراجعه به مراجع قضایی، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می‌کند.

خریدار قبل از اقامه دعوی باید با مشورت با وکیل ملکی با تجربه، اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله در رهن یا بازداشت نباشد، زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.

در نهایت هر گاه فروشنده حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه در دفترخانه اسناد رسمی حاضر می‌شود و سند انتقال را به نام خریدار امضاء می‌کند.

۲) دستور تخلیه

اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود و به تبع آن می‌تواند در آن هر گونه دخل و تصرفی کند.

اگر پس از پایان مدت قرارداد اجاره، مستاجر بدون تمدید قرارداد از تخلیه ملک خودداری کند صاحب ملک می‌تواند برای گرفتن دستور تخلیه در صورتی که ملک منزل مسکونی باشد به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و در صورتی که ملک تجاری باشد به دادگاه عمومی محل وقوع ملک رجوع نماید.

۳) خلع ید

دعوی خلع ید، به آن دسته از دعاوی گفته می‌شود که در آن مالک از متصرف غیر قانونی ملک خود شکایت نموده و از مراجع قضایی تقاضای خلع ید متصرف از ملک را دارد.

در دعاوی خلع ید، متصرف ابتدا به صورت قانونی و قراردادی و با اجازه مالک به انتفاع از ملک پرداخته اما پس از اتمام مهلت از پیش تعیین شده، از باز پس دادن ملک به مالک خود امتناع نموده و به صورت غیر قانونی به تصرف ملک ادامه می‌دهد.

به دلیل اینکه اکثر مردم در طرح دعوای خلع ید، تخلیه ید، دستور تخلیه و تصرف عدوانی اشتباه می‌کنند و این باعث می‌شود که به نتیجه مطلوب و مورد نظر خود نرسند و دعوای آنها رد می‌شود، حتماً پیشنهاد می‌شود با وکیل پایه یک متخصص در امور ملک و اراضی به عنوان یک وکیل ملکی مجرب مشورت کنید.

۴) تصرف عدوانی

دعوای تصرف عدوانی چه در بعد کیفری و چه در بعد حقوقی از جمله دعاوی ملکی متداول است.

در دعوای تصرف عدوانی، فرد می‌تواند از طریق حقوقی یا کیفری اقدام کند و در انتخاب آنها تا حدودی اختیار دارد، زیرا دعاوی که به صورت حقوقی مطرح می‌شوند، دوباره نمی‌توانند به روش کیفری اقامه شوند اما دعاوی کیفری را دوباره می‌توان به روش حقوقی مطرح کرد.

همین امر لزوم بهره گیری از وکیل ملکی را در دعاوی رفع تصرف عدوانی تقویت می‌کند. زیرا در هر یک از روش‌ها جریان پیگیری پرونده و طریقه اثبات دعوی تفاوت دارد.

۵) الزام به تحویل مبیع

فروشنده مکلف است پس از فروش ملک به مشتری، مبیع را به وی تحویل دهد، اما در مواردی فروشنده از این امر سر باز میزند، به خصوص در مواقعی که فاصله زمانی قابل توجهی بین وقوع معامله و تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد و به دلیل سودجویی فروشنده از افزایش قیمت‌ها، این مشکل بیشتر مشاهده می‌شود.

در هنگام بروز این مشکل خریدار می‌تواند با کمک وکیل ملکی، اقدام به طرح دعوای الزام به تحویل مبیع علیه فروشنده نموده و از این طریق اقدام به دریافت ملک خریداری شده خود نماید.

۶) رفع مزاحمت

دعوی رفع مزاحمت نیز از جمله دعاوی تصرف می‌باشد و در آن، متصرف ملک از مزاحم در تصرف خود شکایت می‌نماید و به این ترتیب، به رفع مزاحمت وی می‌پردازد.

برای مشاوره با وکیل ملکی خبره و با تجربه به کجا مراجعه کنیم؟

وکلای پایه یک خبره و با تجربه موسسه حقوقی مشهور با پیشینه‌ای درخشان در ارائه مشاوره‌های موثر حقوقی و انجام موفقیت آمیز پرونده‌های متعدد و بعضاً پیچیده دعاوی املاک، اراضی، مستغلات و آپارتمان‌ها، بهره‌مندی از دانش و علم روز، آشنایی کافی با قوانین و مقررات مربوطه، رویه مرسوم دادگاه‌ها و به پشتوانه رزومه‌ای قوی، بدون تردید بهترین و مطمئن‌ترین انتخاب شما موکلین محترم در امور دعاوی ملکی، خدمات حقوقی و ثبتی، مشاوره و وکالت در پرونده‌های ملکی، حقوقی، ثبتی، کیفری و دیگر پرونده‌های شما عزیزان با موضوعات گوناگون هستند.

همچنین طرفین قراردادهای خرید و فروش و نقل و انتقال املاک می‌توانند برای مشاوره و تهیه و تنظیم و امضاء قراردادهای ملکی خود از وکلای باتجربه امور حقوقی و ملکی موسسه حقوقی مشهور استفاده نمایند.